◆ 양도소득세의 정의

- 과세대상 자산을 유상으로 양도하는 경우에 발생하는 소득에 대하여 부과하는 소득세를 말함

※과세대상 : (1) 토지와 건물

(2) 부동산에 관한 권리
(3) 일반 비상장주식
(4) 특정주식, 부동산 과다보유 법인주식, 특정시설물이용권(골프,콘도,헬스회원권), 영업권

◆ 양도 또는 취득시기 

- "대금을 청산한 날"이 원칙적으로 양도 또는 취득한 날이나, 대금을 청산하기 전에 명의개서를
한 경우에는 명의개서일이 양도(취득)일이 된다.

※과거 취득일 또는 양도일을 확인할 근거가 없는 경우에는 명의개서일을 취득 또는 양도일로 결정함

★1984년 12월 31일 이전에 취득한(분양 or 개서) 경우 1985년 1월 1일을 의제취득일로 간주함


◆ 양도가액과 취득가액의 결정 

- 2000년 1월 1일부터 실가신고 원칙으로 전환
(1999년 12월 31일까지는 기준시가에 의한 신고원칙이었음)

(1)양도가액 : 계약서상의 금액

(2)취득가액 :
①실거래금액을 확인할수 있는 매매계약서가 있는 경우-계약서금액
②실거래금액을 확인할수 있는 자료가 없는 경우 다음의 가액을 순차적으로 적용
	ⅰ. 매매실례가액
	ⅱ. 감정가액
	ⅲ. 환산실거래가액
	ⅳ. 기준시가


◆ 환산취득가액 산출방법  

양도금액 × 취득당시기준시가/양도당시기준시가 = 환산취득가액
( 양도금액 : 양도당시기준시가 = 환산취득가액 : 취득당시기준시가)

양도소득세의 계산
양도가액-취득가액-필요경비=양도차액

양도차액-양도소득기본공제(2,500,000원 년 1회)=양도소득세 과세표준

양도소득세과세표준×세율=산출세액

산출세액-예정신고세액공제(산출세액의 10%)=양도소득세 납부할 세액

납부할세액 × 10% = 주민세



◆ 양도소득세의 세율 

과세표준액=양도가액-취득가액-필요경비-양도소득기본공제(2,500,000)

과세표준액 : 1천만원이하-과세표준액의 9%

1천만원초과 4천만원이하 - 과세표준액의 18%(누진공제 : 90만원)

4천만원초과 8천만원이하 - 과세표준액의 27%(누진공제 : 450만원)

8천만원초과 - 과세표준액의 36%(누진공제 : 1170만원)


◆ 필요경비 

(1) 실거래가에 의한 경우
①취득시 명의개서료, 취득세납부영수증, 중개수수료 등
②양도시 중개수수료 등
단, 증빙서류 첨부시에만 공제가능(영수증, 세금계산서 등)

(2) 실거래가액을 제외한 경우(매매실례가액, 감정가액, 환산실거래가액, 기준시가)
취득당시 기준시가의 1% 만 공제받을수 있음


◆ 양도소득세 신고 및 납부 

(1) 예정신고- 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 거주지 관할세무서에 자진신고 및 납부
(예정신고시 납부할세액의 10% 감면혜택)

(2) 확정신고- 예정신고를 하지 못한 경우, 양도일이 속하는 해의 다음해 5월 31일까지 확정신고를 하고
세금을 납부 (납부할세액의 10% 감면혜택 받을수 없음)

※예정신고를 한경우에는 확정신고를 하지 않아도 됨


◆ 주민세  

-납부할세액 의 10% = 주민세

납부기한은 양도소득세 자진납부 기간과 동일 (2001년 5월 1일 개정)

※관할 시·군·구에 주민세를 납부하면 세금신고 종료